台客J，100%土生土長的台客，在2009年來到荷蘭留學；澤蘭妹，在澤蘭省（Zeeland）長大的Zeeuwse meisje，在2009年去到北京留學。兩條平行線的人，在2012年的海牙有了交集，發展出屬於彼此的台荷混種文化、和中英荷三合一的神奇混用語言。實事求是的兩個人，用資料佐證的方式，介紹你們所不知道的荷蘭。
相信最近這兩三年住在荷蘭的人，多少都會聽到下列的新聞：「本月房價又較去年上漲了X %！」
的確，過去幾年荷蘭的房價，有如垂直向上的電梯一樣，幾乎每個月都在漲（圖一），自2017年更加誇張：到2018年第二季時，不論是中古屋或是新屋，價格要比2015年高了20%以上。這樣飆漲的態勢，使得荷蘭近來的房價，超過了2008年金融海嘯以前的高水準（圖二）。
水漲船高的房價，也使得荷蘭的房價所得比（房屋平均成交總價／家戶可支配所得中位數），創下了近年來的新高點（圖三）：特別是阿姆斯特丹，在短短的三、四年間，從低點的8.16倍，來到2017年底的12.24倍，也就是說原本一家不吃不喝8年左右就可以買到房子，現在得花上12年多才行。這樣的情況，讓想要買下第一個自己的窩的年輕族群，面對了更大的挑戰，相較2016年，2017年35歲以下的購屋人數，是明顯下降的（圖四）。
澤蘭妹內心話
我想先說一下一件我覺得蠻有意思的事：台客Ｊ想寫的還有他跟台灣朋友討論的話題，雖然都是對個人生活有蠻大影響，但卻是我跟荷蘭家人或朋友都不怎麼會討論的事。像是房價這個話題，我不知道是因為現在我這個年紀的人，都已經知道在荷蘭大城市很難買到房子，或是因為對荷蘭人來說，這算是蠻私人的話題，但是我真的很少會跟荷蘭朋友討論到買房子的事，更少會提到房價上漲的話題。所以我現在說的，大概只能算是我個人的觀察。
在荷蘭買房子通常不需要付頭期款，所以年輕人買房子不像台灣一樣，會是個全家的大事（父母得幫忙付頭期款什麼的）。然而，雖然金融海嘯已經過了一陣子，荷蘭經濟也恢復的不錯，許多公司經常還是只願意提供短期合約。像我周遭有些學經歷不錯的朋友，蠻想要買房子，但是卻因為沒有長期固定合約，所以沒辦法貸款。再加上房價上漲這麼多，我覺得就現在的市場情況下，荷蘭年輕人能在大城市買到房子，已經是很不錯的了。根本沒辦法想像周圍可能會有人，考慮要買第二間房子當作投資。
另外我聽新聞說，市場上的房地產投資者越來越多（其中在阿姆斯特丹最著名的投資者之一，還是荷蘭國王的表哥）。房屋仲介有時候根本不會把房子放到公開市場上，就直接給投資者打電話，問他們有沒有購買的意願。
不曉得周圍的人都沒提起房價這個話題，是不是因為這整件事情，其實是個有點讓人失落的話題？
荷蘭房價上漲的原因的確很複雜，下面簡單討論幾個是我們覺得比較重要的因素。
低利率
2008年金融海嘯後，歐洲央行為了刺激經濟成長，採取寬鬆的貨幣政策，實行低利率。從圖五我們可看到，歐元銀行同業拆放款利率（Euribor，可以當作是銀行利率的指標），從十年前超過4%的水準，到2018年降至負數，就可以知道，把現金存在銀行，幾乎已經沒有利息可言。因此有許多人把錢從銀行提出來，想藉由不同的投資賺取報酬。而購買房屋來出租或是賺取差價，也就成了不少有閒錢的人的選擇。
此外，隨著銀行利率的降低，貸款利率也從10年前的超過5%，下降到2%左右（圖五藍色和綠色線）。低貸款利率使得購屋者的貸款成本大幅下降，消費者購屋的意願也跟著上升。上述這兩點使得房屋的需求量增加，進而提高房屋價格。
高租金
荷蘭房屋的租金一直以來都不低，而最近更有水漲船高的趨勢。根據租屋網站Pararius的報導，以最貴的首都阿姆斯特丹為例，75 – 100平方米（約30坪左右）的租金，每平方米大約為22歐元。也就是說租一間大概90平方米的房子，一個月大概得付出2,000歐元（約台幣70,000元）的租金。
由於近年來的低利息，只要薪資額度夠申請到貸款，利息稅額扣抵後，每個月貸款的還款淨支出，可能還比租房子還便宜。舉例來說，如果以貸款顧問De Hypotheker所報導阿姆斯特丹的2018年第三季的平均房價（約500,000歐元，試算約90平方米左右）來算，只要家庭年收入約90,000歐元，就可以申請到足額的貸款，每個月貸款的還款淨支出約為1,700歐元（圖六），硬是要比租房子便宜了300歐元左右。雖然買賣房屋還得支付一些手續成本，但這樣簡單的計算下來，也就可以理解為什麼許多人，都一窩蜂地想買房子了。
房屋供需不平衡
房屋價格的上漲，最重要的部分是供需不平衡，根據Rabobank銀行的研究報告，荷蘭約有十萬到十四萬戶的房屋短缺。短缺的主因，是由於在2008年金融海嘯時，有許多新建案因為經濟蕭條而停擺，使得房屋短缺的情況，在近年來持續嚴重（圖七）。而房屋短缺的情況，又以Flevoland省跟Randstad區（荷蘭西部四大城市所在地）最為嚴重，唯獨澤蘭省一支獨秀，房屋比人多（澤蘭妹表示：沒人想住在澤蘭省XD）（圖八）。
荷蘭政府目前計劃要在八年內新建700,000戶房屋，來解決房屋短缺的問題。但根據Rabobank的研究指出，如果以目前的建屋速度來看，八年七十萬戶的的目標將會是個極大的挑戰，到2025年所能新建的房屋，可能不到500,000戶。
荷蘭vs. 台灣
講了這麼多荷蘭的房價問題，深受『高房價』荼毒的台灣同胞們，大概會很想知道，究竟荷蘭的房價，跟台灣比起來是如何呢？讓我們用圖九來比一比，我們簡單的拿荷蘭全國（綠色長條）和荷蘭「天龍國」阿姆斯特丹（藍色長條）的房價所得比，來和台灣（水藍橫線）以及台灣主要城市做比較，其中包含台北市（灰色橫線）。
從上圖我們可以看到，即便是歷經了近年的房價成長，荷蘭「天龍國」阿姆斯特丹2017年底的房價所得比（12.24），雖然比起台灣、台中市和高雄市要高，與新北市相當，但還是差上台灣「天龍國」台北市（14.99）一大截。至於拿荷蘭全國（7.91）跟台灣全國（9.16）比較的話，荷蘭的房價應該還是相對比台灣便宜的。
寫到這裏，希望大家對荷蘭的『房價』，有了多一點認識。台客J與澤蘭妹也要提醒大家，買賣房屋一定有風險，買賣房屋有賺有賠，決定前應詳閱公開說明書喲（到底哪裡有這種東西XD）！