都更只剩分多少？臺灣都市更新整合模式的解析

都市更新整合易受阻礙的原因之一，是因為整合多在缺乏堅定和明確的集體意識建構前，就太早陷入了個別的分配爭議中。而面對這種目前主流的都更整合模式，請容我將其統稱為「分配導向的整合模式」。所謂「分配導向的整合模式」是指在更新重建的意見整合中，以更新後權利的分配為最主要或甚至是唯一的整合誘因和手段。透過如合建的分配比或是權利變換的共同負擔比等的面積或權值分配比例的談判，來企圖說服所有權人同意參與更新。

分配導向的整合模式：以「利」之名行都更整合

在此一模式中，整合人及被整合人皆很容易陷入各自分配數字的爭奪保衛戰中，而在沒有一個絕對公平的分配值可以作為依據的情形下，且因為害怕別人會不會分的比我還多，或者擔憂自己被騙，很直覺地每個人都會為了自身利益或自我保護極力爭取更高的分配額。而這種爾虞我詐的競爭與攻防也使得他們間的關係從一開始就註定是對立，而爭議的發生也只不過是個必然的結果。

在分配算計的氛圍攏罩下，所有人很自然地會被導向把「分配條件」視為抉擇的最主要或甚至是唯一的判斷標準。因為分配，所有人也就不自覺得會把個人的私利無限放大，進而出現如極危險的海砂屋，但因為部分地主們還在算計著分配條件和短期的經濟損失，以致讓整個重建遙遙無期。

但如果說這群愛計較的地主們是善於計算的則又可能高估了他們。因為他們的算計常常是在缺乏專業和理性的支持下，讓分配的談判與思考容易陷入如「一坪換一坪」的迷失喊價中，天真的相信著他們可以「免出錢」又換回一樣大或更大的新房子。雖然某部分人真的實現了他們的「免費」更新夢，暫撇下「天下沒有白吃的午餐」的真理，從整體都市的永續發展的角度來說，這些少部份人短期私利的實現卻不一定是有利都市的長期發展。

都更整合的「分配經濟學」

在「分配導向的整合模式」裡，都更的一切都被簡化成為了只為分配。而為了能極大化分配的權值和獲利，都更的規劃則直覺地會想盡辦法要衝高容積獎勵及開發強度，以便創造更多的樓地板面積來供給分配與銷售。在強調要把容積用到極致的絕對前提下，設計已被分配掐住了咽喉而不能自由的呼吸與行動。而迷失在「極大化分回坪數等於極大化獲利」的人們也因為將所有的氣力花費在多分一坪的爭奪中，而變得沒空思索如永續的發展和生活的需求等。追逐分配的都更讓包括想自住的地主們也因為要免費分房，結果讓分配與銷售成為了影響都更的控制變因，讓「交換價值」凌駕了「使用價值」，讓對都更的願景只剩如容獎值、坪數和錢等量化的數字。

在此一邏輯下房屋先是被當成了交易商品，其次才是生活的家，而都更則被視為投資和增值的手段。但問題是在分配主導的整合模式中，都更則更容易被導向為短期套利的投機，而不是永續經營的投資。

為了在最短期間內套取最多的價差利潤，都更則必須降低成本，舉凡一切不能創造立即性的價格升值，或可能有損或有礙銷售的行為和開銷等都將被視為不符合「經濟效益」。而如何能縮短都更的時程，以便提早實現獲利也成為都更投資人考量的重點。為了求快，都更也漸漸地往小而美的趨勢發展。對於需要花時間和成本整合的不同意戶或地區，也就多採能切就切的策略，亦或儘可能不碰。

都更為了能符合投資人所追求的「經濟效益」，「市場」則自然地成為了都更投資及規劃設計的圭臬，只能跟著「市場」的喜好走。然而都更對於「經濟效益」的理解只著重在短期性的「價格」，而不是中、長期性和更多元性的「價值」；而對「市場」的應用也只侷限在不動產市場的單一面向。這樣偏頗和狹隘的作法，忽略了資產的其他活化利用的可能性，也缺乏對長期性的使用價值或附加的社會經濟價值等的全方位考量，也就更加只會被如將更新後的資產出售來套取短期性利潤的模式給吸引。而在缺乏對社會、經濟和環境等面向的宏觀思考下，都更則無法防範未然和掌握先機，更可能因此誤判情勢而增加風險。

沉溺在分配算計中的都更，因為把分配視為手段也是目的的結果，反而把都更案的生命週期限縮在到更新後完成產權的分配與銷售為止，無視於交屋後對社會的、經濟的與環境的責任及影響。這個只「活在當下」且又以「自我中心」的都更完全沒有長遠的為下一代思考的能力，也不會去思考到下一代人再更新等的問題。其單一面向的思維與制式化的作法則是會讓都更缺乏了該有的創新和公共意識，極可能誘發或加速都更的泡沬化。

當都更被限縮在不動產開發

而會導致臺灣的都更一直陷在這種以分配為主導的整合模式中，其成因之一是法規把都市更新侷限在「重建、整建或維護」，而不是更具整體性、多元性和策略性的都市再生。這種侷限讓我們的都更被綁死在不動產開發的範籌裡，只剩下「拆」和「建」的一言堂。而以分配為主導也把都更變成了一件只是私有產權的重建與處分的私事，讓「公共權」容易被忽略且走不出「私權」處理的爭議中，也就變得無法發揮都更所期望和應該創造的公共性及永續性。

「分配導向的整合模式」是一個對人性貪婪的刻板印象，也是對人類社會及都市發展的扭曲偏見。因為都更想要貪快重建，但又受限於民主法治對私有財產的保護，既然無法脅以暴力強拆，那就只好誘之以利，也因此自然會得出「錢(分配)才是王道」的結論。而把臺灣的都更導引和限縮在不動產開發，也讓我們一昧只想著要如何把重建加速和加量，單純地以為只要把所有寙陋和危老建築消滅，換上了全新的、有電梯的和較耐震的建築後，就可以為所有人帶來幸福和讓都市得到再生的救贖。為了求快求量把都更變成重建生產線，沒有思考及反省的能力，只是個沒有靈魂的標準化作業程序及價格算計的剝削。

當我們只看到如一年要推動幾百件更新所可能帶來的好處和政治成就感時，我們可能忽略了百案齊發時所可能帶來的社會、經濟和環境的負面衝擊與災難如缺工短料、通貨膨脹、建築廢棄物和污染、市場的供需失衡、或甚至是加速泡沫化等？！即便起心是良善的以都市防災為出發點，但只看到如地震、或水、風等天然災害的防範，而忽略到都市中其他社會、經濟和環境面間彼此的相互影響連結和隱患，其結果也只不過是個見樹而不見林的頭痛醫頭腳痛醫腳，在試圖解決特定問題的同時反而製造或延伸出其他面向的問題，或者事倍功半，或者雪上加霜。

「分配」當然重要的，但當都更的分配只剩下短期套利和把私利凌駕於公共利益之上時，這才是真正的大問題。不知不覺間把我們變成「不談分配就不會整合」及「不用重建、整建或維護就不會做都市更新」的畫地自限。然而要成就一個都市絕不是只有新穎堅固的建築物，但許多實例經驗提醒著我們經濟和房市的泡沫化卻可能摧毀一個都市。既然重建、整建及維護不必然走都更的程序，那都更也只不過是重建、整建和維護的一種選項。

雖然我們總愛把都更美化以都市防災之名，但檢視至今所有已核定的都更重建案又有多少才是真正的危險建築？！反而是許多真正迫切的危樓，因為卡在都更的分配爭議而遲遲無法重建；或是在「一坪換一坪」的瘋狂信仰下只因為房價和共同負擔比的不漂亮，亦或是經計算後（不出錢就）「分不回」的社區們，縱使他們有心和需求想更新，但唯天時及地利所不與，只好被宣判提前出局。唉，這就是我們「分配導向的整合模式」的現實與殘酷啊！