租屋定型化契約是否擴及包租公（婆）

四月七日，陳節如委員和巢運在紅樓301會議室舉辦「租屋市場應不應該適用消保法─兼談租屋專法之必要性公聽會」之後，日前欣聞內政部表示房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項已送行政院，希望行政院能盡快完成審查並公告，以保障租屋者權益，避免租屋市場淪為「黑市及夜市」。

關於有學者質疑該契約僅限企業經營者才適用，確實是《消保法》適用的限制，因為根據《消費者保護法》第十七條第一項規定來看「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」

但甚麼才是屬於「特定行業」的房東，則是需要看個案認定的。

根據財政部台北國稅局表示：基於營利之目的而從事經常性房屋銷售之營業行為，應依法辦理營業登記，並依規定申報銷售額課徵營業稅。再依據財政部民國95年12月29日發布台財稅字第0950454000號令規定，符合個人以營利為目的的要件有以下四項：

一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。

二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。

三、有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。

再來看判例。

法務部83年3月19日（83）法律決字第05573號（土地登記爭議案例）「…又所謂『為業』者，似係指以反覆同種類之行為為目的，獲取報酬並藉以維生之義，尚難僅以固定之件數作為認定標準。…」

另一最高法院刑事判例，裁判字號（69年台上字第4047號），其要旨如下：「刑法第二百七十六條第二項所謂之業務，係指以反覆同種類之行為為目的之社會活動而言。故一人不以一種業務為限，如一人同時兼有二種或二種以上之業務，而在某一種業務上有不慎致人於死之行為，即應負其業務過失致人於死罪責。」   

依據前述函令和判例說明顯見，包租公（婆）雖未成立公司、商號，但在租屋發生爭議時，消保官和法官在個案實務的見解上，不見得會認為其非「特定行業」。

行政院消保處因應公聽會結論之後的專家會議，亦明確表示，如果民眾有租屋爭議向各縣市消保官請求調解者，消保官將會擴大解釋以租屋為業的範圍，盡可能保障承租人權益。因此，雖然在住宅租賃專法尚未完成立法之前，修正民國九十一年至今未修改的「房屋租賃定型化契約」和制定「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」仍有起頭保障承租者權益的意義，行政院應當盡速完成審查並公告。

註1：

「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」草案共二十九點，其中應記載事項二十一點，不得記載事項八點。主要內容分敘如下：

一、應記載事項之重點，包括：

（一）契約審閱期。（草案第一點）

（二）房屋租賃標的、租賃期間、租金約定及支付。（草案第二點至第四點）

（三）擔保金（押金）約定及返還、租賃期間相關費用之支付、稅費負擔之約定。（草案第五點至第七點）

（四）使用房屋之限制、修繕及改裝、承租人之責任。（草案第八點至第十點）

（五）房屋部分滅失、提前終止租約、房屋之返還、房屋所有權之讓與。（草案第十一點至第十四點）

（六）遺留物之處理。（草案第十五點）

（七）出租人、承租人終止租約。（草案第十六點及第十七點）

（八）通知送達及寄送、其他約定、契約及其相關附件效力、當事人及其基本資料（草案第十八點至第二十一點）

二、不得記載事項之重點，包括：

（一）不得約定拋棄審閱期間。（草案第一點）

（二）不得約定廣告僅供參考。（草案第二點）

（三）不得約定承租人不得申報租賃費用支出。（草案第三點）

（四）不得約定承租人不得遷入戶籍。（草案第四點）

（五）不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。（草案第五點）

（六）不得約定租賃雙方於交屋後，出租人排除民法上瑕疵擔保責任。（草案第六點）

（七）不得約定承租人須繳回契約書。（草案第七點）

（八）不得為違反強制或禁止規定之約定。（草案第八點）

註2：

104年4月7日陳節如委員和巢運主辦「租屋市場應不應該適用消保法-兼談租屋專法之必要性」

公聽會會議結論：

除現行財政部所函令的出租營業行為外（釋示函令標題-個人設置營業場所牌號或僱用員工從事出租建物應課徵營業稅），出租三戶、一定單位或坪數以上、及以實際出租為業之房東應視為營業行為，立即適用消費者保護法。有關前述適用對象如何確定與查核，請行政院消保處召集內政部於兩個月內完成研議。

針對民國九十一年制訂的房屋租賃定型化契約，內政部應立即檢討修訂，並訂定「應記載和不得記載事項」，於六個月內完成。

由於現行大部分房東逃漏房屋租賃所得稅，造成租屋市場管理漏洞，請財政部確實依照現行逃漏稅檢舉獎金制度積極處罰遭檢舉逃漏稅房東。各國稅局亦應徹底查緝房東逃漏稅。

內政部應盡速研議將屋主租屋比照仲介業，納入強制申報登錄制度。

內政部應加速制定「租賃專法」，至少應包括以下章節：

a）完整規範租賃雙方權利義務關係

b）訂立出租住宅最低屋況品質水準

c）租屋資訊納入登錄及揭露：並建立房屋履歷制度，並可公開查詢。並針對好房東、好房客、好房屋進行評鑑及推薦。

d）研定糾紛快速處理機制及專責機構，縮短處理時程

e）相關專業服務與行業扶植、相關證照與行業管理

中央及地方住宅主管機關制定住宅政策及計畫時，應包括住宅租賃政策，並納入督考。

納入登錄規範及參與評鑑認證的房東、租賃業者及物業管理公司，政府應提供經營獎勵誘因（包括：租稅、修繕、公辦代管服務）。

有關房客如保障自身租屋權益，內政部應加強宣導。