【政策想想】 呼籲各縣市調高公告地價，搶救地方財政

因應《平均地權條例》第四十條於九十四年一月的修正規定，以及內政部於九十四年訂下十年內各縣市應將公告現值調高到一般正常交易價格九成的目標，於是今年內政部公布全國平均公告現值佔一般正常交易價格（市場價）之比例約為88.74%（公告地價約為市場價格的兩成），並宣稱十六個縣市已經達到九成。但這個數字的真實性有問題，地方政府在土地公告地價和公告現值的查估上嚴重低估，有做假帳的問題，中央政府必須嚴肅面對。

各縣市為了達標，不惜利用以下地價查估的漏洞和地價公告的巧門。

根據地價調查估計規則的作法，地價區段的估價，在同樣的區段內，有素地、透天厝或大樓，為了讓土地的「擬評現值」即「一般正常交易價格」降低，查估人員就會選擇透天厝來做為查估對象，而得到最低的拆分地價；其次，都會地區即使大樓交易多，卻選用老舊公寓，甚至少數透天厝之案例，形成統計學中樣本的選擇性偏誤。

再者，亦可透過提高裝潢和設備的扣減項目，將土地的「擬評現值」即「一般正常交易價格」壓低。

有房地交易的土地價值的計算如下：

（土地正常買賣總價格） = （全棟房地正常買賣總價格） – （全棟建物現值） – （全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等現值） – （全棟建物買賣正常利潤）。如此一來，為將前述「擬評現值」即「一般正常交易價格」壓低，只要提高裝潢和設備的扣減項目。

更不用說查估時只計算法定容積，而不必計算獎勵容積，也進一步低估了地價。

最後，  如果區分各縣市應稅地和免稅地（例如農地）的統計，又可以發現，多數縣市免稅地的公告現值均比應稅地的公告現值更能反應市價，地方政府就是用這個巧門拉高縣市的平均值，美化自己和全國的最終帳面數字。東折西扣下來，有學者認為公告現值頂多達到市價的四成到六成之間。

各縣市政府的地價評議委員會，面對許多來自議會、地主、建商甚至農會不想調高地價的壓力；另外，公告地價和公告土地現值背負著太多其他政策使命而綁手綁腳，舉凡課稅稅基、土地徵收、租用公有土地租金計算、社會福利身分的資產調查等，都是參考這兩價，變成牽一髮而動全身的不敢動局面。

因此長期而言，包括：區段地價改為宗地地價；三價合一（市價、地價、現值）；調整地評會，改以專業背景為組成要件；地政和稅務分離，讓地價真實反應。這些都是中央政府必須積極處理的問題。

但短期來講，各縣市目前正在查估區段地價，為每三年一次，在明年（105年）一月一日即將調整的公告地價做最後準備，而這也將是地價稅未來三年的稅基。

公告地價的調整率，能不能比照三年來每年調整的公告現值調整率的累加，做為調整指標，則應該被嚴格檢視，看看各縣市有沒有為了自己的財政收入做努力。以102年的公告地價調整來看，全國平均公告現值三年累計調幅為18%，但公告地價卻只調了8%；台北市公告現值三年累計調幅為23%，公告地價卻只有5.54%。公告地價明顯和公告現值的漲幅脫鉤。

當前各縣市大都面臨前所未有的財政困難，特別是苗栗縣，縣長天天跑三點半。另外宜蘭縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣與新竹縣，也都非常困難。地價稅（持有稅）和土地增值稅（交易稅），都是地方稅，特別是房地合一稅通過後，地方勢必得調高公告現值，來和中央爭搶房地交易所得稅。各縣市自己的財政自己救，調高地價可立即增加縣庫收入。

參考資料：

公告地價是地價稅的稅基，是持有稅的基礎

公告現值是土地增值稅的稅基，是交易稅的參考。